Una abuela facilita la construcción de un piso, pero no es una solución para una crisis de vivienda

Como parte de sus reformas de gestión de recursos, el gobierno pronto permitirá "Pisos de abuela súper con forma"Se construirá sin consentimiento, adecuadamente para proporcionar 13,000 casas en la próxima década para proporcionar a las familias más opciones de vivienda.

Esto representa un progreso real en la reducción de los obstáculos regulatorios. Pero la escala de la crisis de la vivienda significa que tenemos que preguntarnos si las mejoras incrementales pueden dar cambios significativos.

Los números proporcionan referencias significativas. Contra las tasas de consentimiento actuales de 40,000 a 50,000 casas nuevas por año, se han estimado pisos de niñera de metros de metros de 70 clases que representan un aumento del 2,6% en el suministro de viviendas.

En Auckland, donde la presión de la vivienda es la más intensa, se pueden hacer 300 unidades adicionales anualmente. Para algunos, es probable que sea útil. Pero ya para un país que enfrenta la falta de vivienda, es insignificante.

Costo de una abuela

El número también establece que puede participar en esta solución propuesta. Se construirá un piso de abuela de metros de 70 clases básico entre $ 200,000 y $ 300,000. Agregue obras del sitio, conexiones de servicios públicos y supervisión de profesionales de construcción con licencia obligatoria, y el costo total del proyecto estará cerca del extremo superior de ese límite.

A las tasas de interés actuales, el pago del préstamo por el financiamiento de $ 250,000 requiere aproximadamente $ 480 semanalmente. Si bien vale la pena recibir la tarifa de $ 500- $ 600 por semana en los mercados urbanos, estos márgenes delgados consideran condiciones óptimas.

Para los propietarios con capital existente, presenta una inversión viable. Para aquellos que buscan viviendas asequibles (familiares jóvenes, trabajadores esenciales, inmigrantes recientes, los beneficios son en gran medida teóricos.

Esto muestra un desafío continuo en las soluciones dinámicas de vivienda basadas en el mercado: las políticas con el propósito de mejorar la fuerza a menudo benefician a esas personas con capital.

Presión sobre tuberías

El piso de cada abuela requiere una infraestructura residencial completa: agua, aguas residuales y conexiones de aguas pluviales. El desarrollo contribuye - Cassils de fondos de fondos en nuevas compilaciones para la infraestructura - Fondo ayudará a la red actualización de la red. Pero Nueva Zelanda ya se enfrenta $ 120-185 mil millones de escasez de infraestructura de agua En los próximos 30 años, solo para arreglar el sistema existente.

El desafío es particularmente intenso en los suburbios establecidos donde es probable que estas unidades parezcan más. Partes de Christchurch que sirven por alcantarilla de vacío Ya trabaja en capacidadÁreas combinadas de alcantarillado de Auckland enfrentan riesgos de desbordamiento durante las fuertes lluvias. Las tuberías envejecidas de Wellington luchan con la demanda actual.

Agregar miles de unidades de relleno dispersas en una red estresada conduce a desafíos de ingeniería reales que no pueden resolver los fondos solo.

La infraestructura de transporte enfrenta presiones similares. con Requisitos mínimos de estacionamiento hacha En todo el país, los pisos de estas nuevas abuelas exigirán estacionamiento en la calle y aumentarán el tráfico local.

Mientras que una abuela puede confiar en el transporte público o el modo activo, las tasas de propiedad de automóviles de Nueva Zelanda-837 vehículos por cada 1,000 personas-Sugst será el dueño de la mayoría de los vehículos.

Aprobado pero no siempre hecho

La experiencia internacional proporciona similitudes educativas. Unidad de desarrollo de accesorios 2017 de California La legislación proporciona la comparación más cercana. Después de eliminar barreras regulatorias similares, California aumentó de 1,000 a 1,000 a 13,000 en 2016 en 2016.

Sin embargo, los costos de construcción e infraestructura se limitan a aproximadamente el 60% de unidades aprobadas para limitar los obstáculos.

Las ciudades australianas informan patrones similares. A pesar de las reglas permisibles en muchas áreas, Solo el 13% -23% de las propiedades apropiadas En realidad, se agregó viviendas secundarias. Los altos costos de construcción y los límites de infraestructura demostraron ser más vinculantes que las barreras regulatorias.

Cerca de la casa, la experiencia de Auckland con casas modestas bajo el plan único sugiere un optimismo de alerta. Desde 2016, la ciudad está cerca 300-400 consentimiento de vivienda secundaria anualmente Donde se da permiso. Se desconoce el número de unidades realmente fabricadas.

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Sin el permiso el uno del otro, puede crecer marginalmente sin el consentimiento de una unidades de 70 metros. Pero es poco probable que aceleren dramáticamente la producción, dada la falta de costos y capacidad constantes.

Otra forma de transferencia de dinero

Los beneficios de la política fluyen principalmente a los propietarios existentes. Obtendrán nuevos derechos de desarrollo sin licitación competitiva o proceso público. Si bien quizás esté justificado por beneficios integrales de vivienda, vale la pena aceptar que es una forma de transferencia de dinero.

Pisos de la abuela Por lo general, agregue casi sus costos de construcción Para valores de propiedad, proporcionando beneficios de capital con la capacidad de ingresos de alquiler.

Para las personas contratadas, los beneficios dependen de cuántas unidades son realmente físicas y en qué valor. Las unidades secundarias a menudo alquilan 20%-30% Independiente comparativo debajo de las casas Debido a su tamaño y ubicación del patio trasero.

Puede estar expandiendo de manera significativa opciones para un solo y juntas. Pero las familias que requieren grandes viviendas verán beneficios limitados.

La falta de diseño de políticas también nos dice qué tipo de densidad urbana es aceptable. Límite de altura de un solo piso, fallas de rango de dos metros y requisitos independientes obligatoriamente la forma mínima de intensidad eficiente.

Las unidades pueden compartir paredes y servicios, y se puede permitir un diseño de dos terremotos con tierras bajas. En cambio, la reembolso plano de la abuela a favor de una configuración que mantiene la estética suburbana al proporcionar una vivienda adicional mínima.

Una respuesta menor a la crisis de vivienda

El descuento plano de la abuela refleja el enfoque de los desafíos de vivienda de Nueva Zelanda: aceptar una crisis implementando reacciones menores.

A pesar de una disminución severa en el suministro de viviendas, el crecimiento general de la densidad en países comparables es normalmente falso. Uno Estimado de 180,000 casas Se puede ajustar a través de una densidad amplia.

Ciertamente hay beneficios reales que aceptar. El reembolso reduce los obstáculos de burocracia, permite algunas viviendas adicionales y ofrece nuevas opciones a los propietarios.

La pregunta no es suficiente si la nueva política debe ser adoptada. Pero en cambio, si el gobierno está listo para complementarlo con importantes cambios en las demandas de crisis de vivienda.

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